Instandhaltungsgebühr für eine Wohnung am Meer in Bulgarien: Höhe und was Sie prüfen sollten
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Zum Kaufpreis einer Ferienwohnung in einer Anlage kommt eine jährliche Instandhaltungsgebühr. Mit ihr werden die Gemeinschaftsflächen und die Leistungen der Anlage bezahlt. Sie ist in der Regel jedes Jahr fällig, auch wenn die Wohnung leer steht. Rechnen Sie sie deshalb schon vor der Besichtigung ein.
Wie hoch die Gebühr in unseren Angeboten ist
Stand Oktober 2026 ist die Gebühr in rund 70 Angeboten aus dem Wiederverkauf als Satz pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Die Sätze liegen zwischen 7 und 22 €/m², meist bei 12 €/m². Das ist auch das übliche Niveau in Sonnenstrand und Sveti Vlas. Manche Verkäufer nennen stattdessen einen festen Jahresbetrag, zum Beispiel 580 € für ein Studio.
| Wohnung | Fläche × Satz | Pro Jahr |
|---|---|---|
| Studio in Sonnenstrand | 26 m² × 22 €/m² | 572 € |
| Wohnung mit einem Schlafzimmer | 60 m² × 12 €/m² | 720 € |
| Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Pomorie | 94 m² × 8 €/m² | 752 € |
Ein kleines Studio mit hohem Satz und eine große Wohnung mit niedrigem Satz können im Jahr fast gleich viel kosten. Vergleichen Sie den Jahresbetrag, nicht nur den Satz.
Auf welche Fläche der Satz berechnet wird
Der Satz wird mit einer Fläche multipliziert, und die Fläche im Angebot enthält oft auch Gemeinschaftsflächen. 12 €/m² auf 60 m² und auf 75 m² ergeben 720 € und 900 €. Prüfen Sie im Vertrag, auf welche Fläche die Gebühr berechnet wird. Wie sich die Gesamtfläche zusammensetzt, erklären wir im Artikel was zu den Quadratmetern zählt.
Was das Gesetz sagt
Das bulgarische Gesetz über die Verwaltung des Wohnungseigentums (ЗУЕС) unterscheidet zwei Fälle.
In einem gewöhnlichen Gebäude mit Wohnungseigentum werden die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen in der Regel gleichmäßig nach der Zahl der Eigentümer, Nutzer und Bewohner verteilt (Art. 51 Abs. 1). Die Eigentümerversammlung kann stattdessen eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder gleichmäßig pro Wohnung beschließen (Art. 51 Abs. 9). Für eine Wohnung, die höchstens 30 Tage im Jahr genutzt wird, zahlt man wie für eine Person.
In einer geschlossenen Wohnanlage wird die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen durch einen schriftlichen Vertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften zwischen Bauträger und Eigentümern geregelt (Art. 2 Abs. 1). Der Bauträger lässt den Vertrag für jede Wohnung eintragen, und er gilt auch gegenüber späteren Käufern (Art. 2 Abs. 2). Höhe und Berechnung der Gebühr ergeben sich aus diesem Vertrag. Deshalb findet man einen Satz pro Quadratmeter vor allem in Anlagen.
Was Sie vor dem Kauf verlangen sollten
- den Instandhaltungsvertrag und die Auskunft, ob er für die Wohnung eingetragen ist
- den Jahresbetrag für genau diese Wohnung, die Fläche, auf die er berechnet wird, und ob die Mehrwertsteuer enthalten ist
- was die Gebühr genau umfasst, zum Beispiel Wachdienst, Rezeption, Pool, Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Garten, Aufzüge
- wie sich die Gebühr in den letzten Jahren verändert hat und was der Vertrag über Erhöhungen sagt
- eine Bestätigung der Verwaltungsfirma, dass der Verkäufer keine offenen Gebühren hat
- welche Leistungen außerhalb der Saison laufen
Die Instandhaltungsgebühr ist keine Steuer. Die örtliche Grundsteuer und die Müllgebühr werden getrennt an die Gemeinde gezahlt. Zu den Kosten des Kaufs selbst lesen Sie Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Bulgarien.
Wenn Ihnen eine Wohnung aus unserem Katalog gefällt, schicken Sie uns die Angebotsnummer. Wir fragen beim Verkäufer den Instandhaltungsvertrag und den Betrag für das letzte Jahr an.